Comprendre le marché de Bali
Bali continue d'attirer des investisseurs à long terme grâce à de solides fondamentaux touristiques, à une forte demande de locations de villas et à des zones émergentes au potentiel inexploité.
Mais le cadre juridique reste complexe, les restrictions de zonage sont strictes et le marché est fragmenté.
Ce guide vous donne une structure claire et factuelle pour naviguer à Bali en toute sécurité.
1. Où acheter à Bali
- Canggu/Pererenan → Idéal pour : les investisseurs axés sur le style de vie, une forte demande, un taux d'occupation stable.
- Uluwatu/Bingin/Ungasan → Idéal pour : la plus-value du capital, les villas haut de gamme, le surf/le luxe.
- Ubud/Tegallalang → Idéal pour : les retraites, le bien-être, l'architecture unique.
- Sanur/Denpasar → Idéal pour : les familles, les expatriés de longue durée, les infrastructures.
- Domaines émergents → Idéal pour : des terrains de jeu à long terme à un prix d'entrée inférieur.
2. Options de propriété pour les investisseurs étrangers
A. Lease hold (Hak Sewa)
- Période fixe de 25 à 30 ans
- Vous êtes propriétaire du bâtiment, pas du terrain
- Les extensions doivent être définies contractuellement
- Structure la plus sûre pour les étrangers
B. Candidat Freehold (ILLÉGAL)
- Les étrangers ne peuvent pas posséder de SHM
- Les structures de nominés sont illégales et extrêmement risquées
C. PT PMA Freehold (via HGB/HGU)
- Structure de l'entreprise
- Permet des droits de construction et d'exploitation à long terme
- Convient aux grands projets, pas toujours nécessaire pour les petites villas
3. Permis que vous DEVEZ comprendre (PBG, SLF, Pondok Wisata)
- PBG — L'approbation du bâtiment remplace l'IMB. Confirme la légalité et la conformité.
- SLF — Certificat de conformité obligatoire avant d'exploiter légalement un bâtiment.
- Pondok Wisata Licence de location de courte durée pour villas.
4. Due Diligence : votre couche de protection
- Certificats (SHM, SHGB, SHP, AJB)
- Zonage (ITR : résidentiel, commercial, agricole)
- Accès légal (Jalan Hak)
- Limites et mesures
- Dettes, impôts, litiges
5. Processus d'achat étape par étape à Bali
- Définir les critères
- Propriétés présélectionnées
- Contrôle légal (notaire + bureau foncier)
- Négocier
- Signe PPJB
- Payer l'acompte
- Signe AJB
- Inscription et remise
6. Impôts et obligations continues
Acheteur :
- BPHTB (5 %)
- Frais de notaire (1 à 2 %)
- Frais juridiques
- Frais de permis
Propriétaire :
- Impôt foncier annuel (0,1 à 0,3 %)
- Impôt sur le revenu en cas de location
- Frais de gestion
7. Les risques (et comment les éviter)
- Structures de propriété illégales
- Aucune due diligence
- Permis manquants
- Mauvais zonage
- Faux certificats
- Offre excédentaire dans certaines régions
8. Gestion et exploitation de la villa
Une bonne société de gestion gère :
- Communication avec les clients
- Tarification
- Entretien
- Dotation
- Rapports
- Impôts
Cette page est conçue pour être la référence la plus claire et la plus complète pour les étrangers qui investissent en toute sécurité à Bali. Si vous avez besoin de conseils personnalisés, contactez notre équipe et nous examinerons votre projet étape par étape.
